내년 달라지는 부동산 세제(2020.11.1.)

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내년 달라지는 부동산 세제(2020.11.1.)

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◆ 9억원 초과 고가 1주택자 '장기보유특별공제 요건' 변경
1세대 1주택자의 경우 
양도가액이 9억원 이하라면 양도차익 전액을 비과세 하지만 9억원을 초과하게 되면 9억원 초과분에 대해서는 양도소득세를 과세한다. 

만약 10억원에 취득한 주택을 18억원에 양도하면 양도차익 8억원 중 9억원 초과분에 해당하는 4억원에 대해서만 과세하게 되는데 이 경우에 보유기간에 따라 장기보유특별공제를 공제하게 된다.

현재는 3년 이상 보유하는 경우 연 8%의 공제율을 적용하여 10년 이상 보유 시 최고 80%의 공제율을 적용하게 된다. 만약 10년 이상 보유했다고 가정하면 4억원의 20%인 8천만원만 과세대상 소득이 되므로 전체 양도차익 8억원의 10%에 대해서만 과세되는 셈이다.

그런데 내년 1월 1일 양도분부터는 이 장기보유특별공제가 10년에 최고 80%까지 공제되는 것은 똑같지만 보유기간과 거주기간별로 연 4%씩 최고 40%까지 분리하여 적용된다. 올해까지 양도하면 거주기간에 관계없이 연 80%의 공제율을 적용받지만 내년에 양도하게 되면 10년 이상을 보유하였더라도 거주기간이 3년이면 보유기간 40%와 거주기간 12% 합산 52%의 공제율을 적용받게 되는 것이다.

따라서 1세대1주택 고가주택의 양도를 계획 중인 경우 보유기간은 길지만 실제 거주한 기간이 짧다면 올해 안에 양도하는 것이 절대적으로 유리하다는 점을 기억해야 할 것이다.


◆ 1주택 판정 시 최종 1주택 개념 도입
올해까지는 주택 수를 산정할 때 해당 주택을 양도하는 시점이 기준이 된다. 만약 3주택을 보유하고 있다가 주택 2채를 순차적으로 매각하였다면 다른 주택을 매각한 다음 날 남아있는 1주택을 양도해도 1세대1주택으로 인정되어 비과세 혜택을 받을 수 있다.

그런데 내년부터는 사정이 좀 달라진다. 최종 1주택이라는 개념이 도입되면서 위의 경우 다른 주택을 모두 매각하고 최종적으로 1주택이 된 후 2년이 지나고 해당 주택을 양도하는 경우에만 1세대1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 


◆분양권도 주택 수에 포함
그동안 분양권은 양도세를 계산할 때 주택으로 보지 않았지만 내년 1월1일 이후 취득하는 분양권부터는 분양권도 재개발·재건축 입주권과 마찬가지로 주택 수에 포함한다. 조정대상지역에서 ‘2주택+1분양권’ 상태라면 올해는 2주택 중과세율이 적용되지만 내년부터는 3주택 중과세율이 적용되는 것이다.


◆ 내년 6월 1일 이후...달라지는 세법
내년 6월1일부터는 조정대상지역 다주택자에 대한 양도세 중과세율이 인상된다. 현재 2주택자 10%, 3주택 이상 20%인 중과세율이 각각 20%와 30%로 10%씩 높아진다.

보유기간이 짧은 주택을 파는 경우에도 세금부담이 커진다. 현재 1년 이상 2년 미만 보유 주택은 기본세율이 적용되지만 내년 6월 1일 이후에는 60% 단일세율이 적용되고 1년 미만 보유 주택의 세율도 40% 단일세율에서 70%로 30%나 인상된다.

분양권 세율도 크게 올라 지역에 관계없이 1년 미만 70%, 1년 이상 60%의 단일 세율이 적용된다. 현행 분양권 양도세율은 조정대상지역일 경우 보유기간 상관없이 50%, 비조정대상지역은 주택이외의 부동산(토지, 상가 등)과 동일하게 1년 이내 50%, 1~2년 40%, 2년 이상은 기본세율인 6-42%이다.


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