부동산(집) 관련 세금 총정리

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부동산(집) 관련 세금 총정리

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'내 집 마련'에 대한 로망을 가지는 사람들은 많지만 집주인이 되려면 부담해야 하는 세금들에 대해서는 정작 제대로 알지 못하는 경우가 많습니다.


집을 산 뒤 실거래 신고를 하고 그에 따른 취득세를 계산해 내야 하는 것도, 집을 가지고 있다가 7월과 9월이 되면 재산세를 납부해야 하는 것도 경험해보지 않으면 막막하고 생소할 수밖에 없는데요.


세금에 대해 제대로 알지 못하면 집주인의 삶은 로망이 아니고 현실이 됩니다. 집을 사고 나면 어떤 세금을 관리하고 내야 할까요. 



집 살 때 내는 세금 '취득세'


부동산을 사게 되면 취득세라는 세금을 내야 합니다. 취득세는 매매나 신축, 교환, 상속, 증여 등의 방법으로 부동산의 소유권을 갖게 될 때 내는 세금인데요. 


쉽게 말하면 "내가 이 집 주인이다!" 하고 공식적으로 신고를 하면서 부동산의 소재지가 속한 시청, 군청 혹은 구청에 내 것이 되었다는 증거로 취득세를 납부하는 것입니다. 


이 세금은 부동산을 취득한 날부터 60일 이내에 내야 합니다. 늦게 내면 무신고가산세와 납부불성실가산세 같은 가산세가 붙으니 기간을 꼭 지켜야 하고요. 


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그렇다면 취득세는 얼마 정도를 내면 되는 걸까요. 


취득세는 6억원 이하의 주택을 기준으로 매매가의 1%에 지방교육세 0.1%를 더해 납부하면 됩니다. 3억원짜리 주택을 산 경우, 330만원(취득세 300만원+지방교육세 30만원)을 내면 되는거죠. 


다만, 대가 없이 부동산을 상속·증여받는 경우에는 별도로 상속세나 증여세를 내야 합니다.

 


집 가졌을 때 내는 세금① '재산세'


부동산을 포함해 몇몇 재산들은 가지고 있다는 사실만으로도 세금을 내야 하는 경우가 있습니다. 부동산의 경우에는 매년 6월 1일을 기준으로 재산세를 납부해야 합니다.


부동산을 가진 사람이면 누구나 내야 하는 세금이 재산세이고, 그중 고가 주택을 가진 사람은 종합부동산세도 부담해야 합니다. 그래서 종부세는 부자들만 내는 세금이라고 해서 '부자세'라는 별명이 붙기도 하죠. 


먼저, 부동산을 가진 사람이라면 다 내야하는 재산세부터 자세히 알아볼게요. 


대표적인 보유세인 재산세는 매년 결정되는 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 후 재산세율을 반영해서 산출하면 됩니다. 공시가격은 한국감정원 부동산 공시가격 알리미 홈페이지에서 주소만 입력하면 조회할 수 있습니다. 


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공정시장가액비율은 재산세를 계산하기 위해 주택 가격 변동과 지방재정여건 등을 고려해 공시가격의 반영비율을 정하는 건데요. 지금은 60%로 고정된 상태입니다. 검색된 공시가격에 60%를 곱하면 과세표준이 나오고, 이렇게 나온 과세표준에 내가 속한 범위의 세율을 곱하면 납부할 재산세액을 계산해볼 수 있습니다. 


하지만 실제 재산세 고지서를 받아보면 계산한 재산세액보다 큰 금액이 찍혀 나오는 걸 볼 수 있는데요. 그 이유는 도시지역분 재산세와 지방교육세가 추가로 붙기 때문입니다. 도시지역분은 재산세 과세표준의 0.14%, 지방교육세는 재산세의 20%로 계산해 고지합니다.


참고로 재산세는 세액을 절반으로 나눠 7월과 9월 총 두 번에 나누어 납부합니다.



집 가졌을 때 내는 세금② '종합부동산세'


재산세는 집을 가지고 있는 모두가 내야 하지만 종합부동산세의 경우는 아닙니다. 


종부세는 매년 6월 1일을 기준으로 공시가격 6억원 이상의 주택을 보유한 경우 내야 합니다. 하지만 세대원 중의 한 사람이 단독 명의로 집을 가지고 있고, 한 세대당 주택 하나를 가지고 있는 즉, 1세대 1주택의 경우에는 추가로 3억원까지 공제해주기 때문에 결국 공시가격 9억원까지는 종부세를 내지 않아도 됩니다. 주택을 딱 하나만 가지고 있는 사람들에게 나라가 제공하는 특혜인 것입니다.


종부세도 재산세처럼 과세표준을 계산할 때 공정시장가액비율을 곱하는데요. 그 비율이 재산세(60%)보다 매우 높은 편입니다.


일단 올해는 공시가격 합계액 중 6억원(1세대1주택 9억원) 초과액에 90%를 곱하면 종부세 과세표준을 산출할 수 있습니다. 그리고 이 과표에 세율을 곱하면 종부세가 나옵니다. 


종부세는 세율이 과표구간별로 아주 복잡하게 세분화돼 있는데요. 종부세가 고가의 다주택자에 대한 규제성을 띠는 세금이다 보니 주택가격이 높을수록, 보유 주택수가 많을수록 높은 세율이 적용됩니다.


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1세대 1주택이자 공시가격이 10억원인 아파트를 가진 사람은 28만800원의 종부세를 낸다고 보면 됩니다. 같은 금액의 아파트 보유자라도 다주택자라면 공제하는 금액이 적어 4억원을 기준으로 계산이 됩니다.


공제한 금액에 공정시장가액비율을 곱한 금액이 과세표준이 되고, 여기에 세율을 곱하면 종부세가 산출되는데요. 1주택자의 경우 종부세는 재산세 과세 대상에서 추가로 더 걷는 보유세이기 때문에 해당 주택에서 이미 낸 재산세만큼은 빼주는 단계를 거칩니다. 


결론적으로 10억원짜리 아파트 재산세 중복분인 21만6000원을 빼주고, 종합부동산세의 20%를 걷는 농어촌특별세 4만6800원을 더한 최종 금액인 28만800원이 총 납부액이 되는겁니다. 


1세대1주택인 종부세 납세자에게는 추가적인 세제 지원도 있는데요. 주택을 오래 보유한 사람에게 주는 혜택인 장기보유공제와 나이가 많은 사람에게 주는 혜택인 고령자공제가 있습니다. 


장기보유공제는 종부세 과세대상인 1세대1주택자가 5년 이상 보유하면 20%, 10년 이상은 40%를 세액공제하며, 15년 이상의 경우 세액의 50%를 공제하는 혜택입니다. 


또 1세대1주택인 종부세 납세자가 60세 이상인 경우 10%, 65세 이상 20%, 70세 이상 30%를 고령자 세액공제로 빼줍니다. 다만, 장기보유공제와 고령자공제를 합해서 세액공제가 70%를 넘을 수는 없도록 공제상한이 있다는 사실을 알아두어야합니다. 

 


집 팔 때 내는 세금① '양도소득세'


부동산을 산 가격과 판 가격의 차이인 '양도소득'에 대해 매기는 세금이 바로 양도소득세 인데요. 부동산 투자자들이 가장 신경 쓰는 세금이 바로 이 양도소득세입니다. 양도차익에서 기타 비용들을 뺀 금액인 '과세표준'에 따라 최저 6%에서 최고 42%까지 누진세율이 부과되는 세금이라 금액이 꽤 큰 편이거든요. 


다행인 건 조건에 따라 세율이 세분화돼있고 공제받을 수 있는 항목이 다양해서 잘 알아보면 절세 효과가 상당한 세금이기도 합니다. 그 반면 계산이 아주 복잡한 세금이기도 하죠. 


다행히 집이 한 채만 있으면 웬만하면 양도세를 내지 않습니다. 이걸 '1세대 1주택 비과세'라고 하는데요. 실거래가 9억원 이하인 집 한 채를 가진 사람이 집을 팔면 양도세를 내지 않아도 됩니다. 다만 2년 이상은 보유를 해야 하고, 서울을 포함한 조정대상주택인 경우에는 2년 이상 거주해야 비과세 혜택을 볼 수 있습니다. 


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실거래가 9억원이 넘으면 양도세를 내야 하는데요. 앞서 설명했듯 각종 공제규정이 있기 때문에 절세 효과가 상당해 실제 납부세액은 미미합니다. 


예를 들어 5년 전 9억원이었던 아파트를 10억원에 팔면 1억원의 차익이 생기지만, 양도차익은 9억원이 넘는 부분만 따로 계산해서 1000만원으로 떨어집니다. [양도차익=(10억원-9억원)×(10억원-9억원)÷10억원=1000만원]


여기에 5년 보유 장기보유특별공제율 40%를 적용해서 400만원을 공제하고, 양도소득기본공제 250만원까지 빼고 나면 실제 세율을 적용할 금액(과세표준)은 350만원에 불과합니다. 과세표준에 최저세율인 6%를 적용하면 실제 납부할 양도세는 21만원입니다. 


5년 사이 1억원 오른 10억원짜리 아파트를 불과 21만원의 양도세만 내고 팔 수 있다는 얘기죠. 


똑같은 아파트를 10년 동안 보유했다면 양도세를 전혀 내지 않아도 됩니다. 장기보유특별공제율이 80%로 올라가기 때문이죠. 


실거래가 9억원 초과분에 대한 양도차익 1000만원에서 장기보유특별공제 800만원을 빼고, 기본공제 250만원까지 적용하면 과세표준은 0이 됩니다. 조정대상 외의 지역에서 오래 보유하고, 보유한 주택 수가 적을수록 줄어드는 세금이 바로 양도세입니다.


양도세를 계산할 때는 '시기'도 아주 중요합니다. 


보유기간 특례가 있어서 단 하루 차이로 세금이 어마어마하게 차이가 날 가능성이 있기 때문입니다. 


어느 부부가 7년간 맞벌이로 모은 돈 3억원으로 6개월쯤 살고 1억원의 양도차익을 남긴 뒤 아파트를 판다고 가정하면 약 4500만원의 세금을 내야 합니다. 만약 이들이 1년을 채우고 팔게 되면 2000만원이 넘는 세금을 절세할 수 있습니다. 1년 미만 보유 시 양도소득세율은 40% 중과세되기 때문입니다.


앞선 사례에서 8월 31일이 1년째 되는 날이라고 가정해볼까요. 계약서상 잔금일이 8월 31일인데 집을 사는 사람이 하루 일찍 잔금을 주고 8월 30일에 등기접수를 하게 되면 단 하루 차이로 이 부부는 무려 2000만원이 넘는 세금을 더 내게 되는 상황을 마주하게 됩니다. 


따라서 비과세 요건인 보유기간 충족, 장기보유특별공제 적용시 보유기간, 양도소득세율 적용시 보유기간을 면밀히 따져봐야합니다. 이 요건의 충족 여부에 따라 하루 차이로 세금이 크게 달라질 수 있기 때문입니다.

 


집 팔 때 내는 세금② '부가가치세'


마지막으로 부가가치세입니다. 부동산 양도와 관련해 부가세 문제를 간과하기가 쉬운데요. 


비사업자 개인이 부동산을 양도할 때는 당연히 부가세가 없습니다. 하지만 사업자가 부동산을 양도할 때는 부가세를 내야 하는데요. 양도자가 과세사업자(부동산임대업 포함)이고, 양도하는 부동산이 토지나 국민주택이 아닌 일반 건물이나 국민주택 규모 초과 주택일 때 부가세를 부담해야 합니다. 


일반적으로 부동산은 양도가액이 매우 크기 때문에 그에 수반하는 부가가치세도 큽니다. 만약 양수자가 비사업자이거나 면세사업자인 경우에는 자칫 부동산 양도자가 나중에 부가가치세까지 추징당할 수 있으므로 특히 주의해야 합니다.


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